En una herencia, poner números correctos es tan importante como identificar a los herederos. Un inventario y avalúo mal hechos disparan impuestos, provocan impugnaciones entre coherederos y alargan meses la firma en notaría. En JR Abogados trabajamos con un método propio, jurídico y probatorio, para valorar de forma defendible ante Hacienda, Registro y —si hiciera falta— ante un juzgado.
Lo esencial (en 60 segundos)
- Qué es: el inventario lista todos los bienes, derechos y deudas del causante; el avalúo fija su valor a fecha de fallecimiento.
- Por qué importa: determina cuotas de Impuesto de Sucesiones y Plusvalía municipal, adjudicaciones y futuras ventas.
- Método JR Abogados: documentación base + evidencias objetivas + criterios legales y técnicos + hoja de defensa por si hay comprobación de valores.
- Errores costosos: infravalorar inmuebles “a ojo”, olvidar deudas deducibles, confundir ajuar, no probar vivienda habitual o aplicar valores distintos en Sucesiones y Plusvalía.
1) Nuestra hoja de ruta para inventariar (sin dejar nada fuera)
1.1. Bienes inmuebles
- Vivienda habitual, segundas residencias, plazas de garaje, trasteros, locales, suelo.
- Documentos: escrituras, notas simples recientes, IBI y recibos de comunidad (cargas y derramas).
1.2. Saldos y productos financieros
- Cuentas corrientes y depósitos (certificación de saldo a fecha de fallecimiento).
- Fondos, acciones, bonos (valoración oficial o de mercado), planes de pensiones (tratamiento específico).
- Criptomonedas: prueba de titularidad y valor a fecha (exchange o fuentes objetivas).
1.3. Vehículos y otros
- Turismos, motos, embarcaciones (fichas y permisos).
- Derechos de crédito, devoluciones tributarias pendientes, alquileres por cobrar.
- Seguro de vida (si el heredero es beneficiario en la póliza, tiene tratamiento propio).
1.4. Deudas y cargas (deducibles)
- Hipotecas y préstamos (certificado de deuda pendiente en la fecha).
- Gastos de última enfermedad y entierro (facturas y justificantes).
- Cuotas de comunidad, IBI y suministros devengados y no satisfechos.
Clave: todo lo que minora la masa hereditaria debe quedar probado con documentos fehacientes y fechados.
2) Avalúo: criterios que funcionan y se defienden
2.1. Inmuebles: valor real en la fecha de fallecimiento
- Evidencias combinadas:
- Referencias catastrales, valor de referencia (si procede) y datos de superficie/antigüedad.
- Testigos de mercado (operaciones comparables) en el entorno y fecha.
- Tasación o informe técnico cuando conviene (especialmente en inmuebles singulares o muy reformados).
- Vivienda habitual del causante: preparar doble carpeta (empadronamiento, consumos, médicos, correspondencia) porque incide en reducciones y en la defensa del valor.
2.2. Cuentas y valores mobiliarios
- Cuentas y depósitos: la certificación bancaria manda.
- Acciones y fondos: valoración oficial o de mercado del día del fallecimiento (o la más cercana).
- Criptos: capturas certificadas de exchange y procedencia (cumplimiento AML).
2.3. Vehículos
- Usar tablas oficiales de valoración y, si hay particularidades (averías, siniestros), probarlas con informes/facturas.
2.4. Ajuar doméstico
- No siempre es el famoso 3%. Analizamos convivencia real, tipo de patrimonio y jurisprudencia. Si toca minorarlo, motivamos por escrito: proporción con el resto de bienes, naturaleza del patrimonio (financiero vs. residencial), etc.
3) “Método JR Abogados”: valoración defendible y misma historia en todo el expediente
Nuestro enfoque se basa en coherencia y prueba:
- Dossier único por bien: título, situación registral, valoración y pruebas.
- Un solo relato: el valor utilizado en Sucesiones debe cuadrar con Plusvalía municipal, notaría y Registro (si no, justificamos la diferencia).
- Hoja de defensa: dejamos preparada una nota técnica con los criterios de valoración y la documentación en que se basa, por si hay comprobación de valores o revisión.
- Prevención registral: si hay cargas, servidumbres o discrepancias de superficie, las regularizamos antes de firmar para que la inscripción no se bloquee.
- Fiscalidad en paralelo: simulamos cuota de Sucesiones y de Plusvalía con cada escenario de valor para elegir el óptimo legal.
4) Errores frecuentes (y cómo los evitamos)
- Infravalorar a ojo un piso reformado o con ubicación prime → usamos comparables y, si hace falta, tasación.
- Olvidar deudas deducibles (hipotecas, última enfermedad) → pedimos certificados y facturas a fecha.
- Ajuar automático sin análisis → documentamos por qué no procede o cómo minora.
- Valores diferentes en Sucesiones y Plusvalía → unificamos criterios o motivamos diferencias (método objetivo vs. incremento real).
- No probar vivienda habitual → armamos carpeta probatoria completa.
- Vehículos sin depreciación probada → informes de estado y tablas oficiales.
- Criptos sin trazabilidad → justificantes de tenencia y valoración en fecha.
- Empresas/negocios sin papeles → estatutos, balances, IRPF, nóminas (clave para reducciones por empresa familiar).
- Falta de liquidez que obliga a “malvender” → pedimos prórroga del impuesto y, si conviene, fraccionamiento.
5) Inmuebles: tres escenarios típicos y cómo los abordamos
5.1. Vivienda habitual + garaje y trastero
- Objetivo: acreditar habitualidad y ajustar valor defendible.
- Pruebas: empadronamiento histórico, consumos, médicos/correspondencia.
- Valoración: comparables del barrio, estado de conservación y tasación si hay reforma integral reciente.
5.2. Piso arrendado con renta antigua
- El valor se modula por la situación locativa. Aportamos contrato, rentas y duración para justificar un valor ajustado a mercado.
5.3. Suelo o local con singularidades
- Tasación específica y, si procede, informe urbanístico. Un “número redondo” aquí es la mejor receta para una comprobación de valores.
6) Mobiliario financiero y seguros: precisión milimétrica
- Saldos bancarios: certificación exacta de cada cuenta el día del fallecimiento y movimientos de bloqueo/desbloqueo.
- Carteras: informe consolidado con ISIN, unidades y cotización/valor liquidativo.
- Seguros de vida: comprobamos si generan reducción específica y coordinamos su integración en la herencia o su tributación como percepción del beneficiario.
7) Ajuar doméstico: cuándo sí, cuándo no, y cómo motivarlo
No todo el patrimonio genera ajuares relevantes. Si el caudal es principalmente financiero o el causante no convivía, defendemos minoración o inaplicación motivada. Si hay ajuar, lo ajustamos con relación a la realidad de la vivienda (no es lo mismo una casa de uso cotidiano que una segunda residencia mínima).
8) Deudas y gastos deducibles: papel o no existe
- Hipotecas: certificado de deuda pendiente a fecha de fallecimiento (no valen aproximaciones).
- Última enfermedad y sepelio: facturas y pagos; coronas o comidas familiares no computan.
- Impuestos y tasas devengadas y no satisfechas (IBI, comunidad) con recibos.
Deducir bien es tanto ahorro como valorar bien: cada euro probado cuenta.
9) Coherencia fiscal: Sucesiones y Plusvalía municipal
- En Plusvalía analizamos método objetivo vs. incremento real y elegimos el más favorable sin contradecir lo declarado en Sucesiones.
- Si hay no sujeción o exención, la motivamos (p. ej., inexistencia de incremento).
- Calendario: ambos impuestos comparten plazo de 6 meses (con prórroga si se solicita dentro de los 5 primeros meses). Lo coordinamos para evitar recargos.
10) Empresas y negocio familiar: valor y reducción
Si hay empresa, negocio o participaciones con derecho a reducción por empresa familiar, el inventario exige una carpeta especial:
- Estatutos, porcentaje de participación y funciones de dirección.
- Retribución del causante (IRPF) y, si procede, continuidad del heredero.
- Balances y memorias.
Con ello valoramos y, además, blindamos la reducción en Sucesiones.
11) Documentos que te pediremos (checklist listo)
- Títulos de propiedad y notas simples.
- IBI, comunidad y consumos (para habitualidad).
- Certificados bancarios de saldo a fecha.
- Extractos/certificados de valores y fondos.
- Fichas y permisos de vehículos.
- Contratos de arrendamiento si los hay.
- Hipotecas y préstamos (deuda pendiente).
- Gastos de última enfermedad y entierro (facturas/pagos).
- Pólizas y certificados de seguros.
- Para empresa/participaciones: estatutos, balances, IRPF, nóminas, actas.
12) Cómo trabajamos (y por qué llegas a notaría “a la primera”)
- Auditoría inicial: detectamos lagunas, ciframos tiempos y plazos fiscales.
- Inventario exhaustivo: hoja por bien con pruebas y valor razonado.
- Simulaciones: comparamos escenarios de valor y su impacto fiscal (Sucesiones y Plusvalía).
- Cuaderno particional alineado con el avalúo: adjudicaciones coherentes y defendibles.
- Firma en notaría sin requerimientos: expediente cerrado.
- Presentación de impuestos en plazo (o prórroga si conviene) y, si falta liquidez, fraccionamiento.
- Inscripciones y bancos hasta el último justificante.
13) Preguntas rápidas
¿Puedo usar el valor catastral para Sucesiones?
No es el valor “automático”. Puede ser una referencia, pero defendemos un valor real acreditado y coherente con mercado y pruebas.
¿Hacienda puede subir el valor que declaré?
Puede comprobar. Por eso preparamos hoja de defensa y evidencias. Un inventario sólido resiste mejor y evita ajustes.
¿Y si luego vendo por menos?
Si la venta es cercana y hay razones objetivas (estado, mercado), puede apoyar nuestra valoración; lo ideal es documentarlo desde el principio.
¿El ajuar es siempre 3%?
No necesariamente. Analizamos si procede y cómo. Si no, lo motivamos.
14) Mensaje claro
Un inventario y avalúo serios no son un excel con números redondos: son prueba, criterios y coherencia en todo el expediente. Con el método JR Abogados, las valoraciones se sostienen, los impuestos se ajustan a derecho y la firma en notaría llega sin sobresaltos. Si quieres una herencia previsible, rápida y segura, empezamos por donde más duele… y más ahorra: valorar bien y demostrar mejor.
